تُعد إجراءات فسخ عقد الإيجار في الإمارات من المسائل القانونية التي تتطلب إلماماً دقيقاً بأحكام قانون الإيجارات، لا سيما عند نشوء خلافات قد تؤدي إلى إنهاء العلاقة التعاقدية. وتشكل نزاعات الإيجار جانباً شائعاً في المحاكم ومراكز التسوية، ما يستدعي فهماً واضحاً لمفاهيم مثل التنبيه بالإخلاء ودور مركز فض المنازعات الإيجارية في حماية الحقوق وتفادي التعقيدات.
للحصول على استشارة قانونية موثوقة بشأن فسخ عقد الإيجار، اتصل بنا الآن.
جدول المحتويات
شروط فسخ عقد الإيجار في الإمارات
تُحدّد قوانين الإيجارات في الإمارات حالات معيّنة يجوز فيها لأيّ من الطرفين – المؤجّر أو المستأجر – فسخ العقد، وفقاً لضوابط قانونية واضحة:
أولاً: متى يحق للمؤجّر فسخ العقد؟
وفق المادة 25 من القانون رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجّرين والمستأجرين في إمارة دبي (آخر تعديل بموجب القانون رقم 33 لسنة 2008)، يحق للمؤجّر التقدّم بطلب فسخ العقد إذا:
- تأخّر المستأجر عن دفع الإيجار رغم الإنذار القانوني.
- استخدم العقار بشكل يُسبب ضرراً ماديًا أو أساء استعماله.
- استُخدم العقار لغايات غير قانونية أو مخالفة للعقد.
ثانياً: متى يحق للمستأجر فسخ العقد؟
استنادًا إلى المادة 26 من القانون ذاته، يمكن للمستأجر إنهاء العقد في الحالات التالية:
- امتناع المؤجّر عن إجراء الصيانة الجوهرية التي تؤثر في صلاحية العقار للسكن أو العمل.
- حرمان المستأجر من حق الانتفاع الكامل بالعقار، كإغلاق المرافق أو منع الدخول إليه.
- مخالفات جسيمة لالتزامات المؤجّر التعاقدية.
المادتان أعلاه تعملان بالتكامل مع أحكام القانون المدني الاتحادي رقم 5 لسنة 1985، وخاصة المواد 767–768 بشأن التزامات المؤجّر بالصيانة وضمان الانتفاع.
إجراءات فسخ عقد الإيجار في الإمارات
وجود سبب مشروع للفسخ لا يكفي وحده، بل لا بد من اتباع خطوات قانونية دقيقة. أي تهاون في الإجراءات قد يؤدي إلى رفض الدعوى رغم أحقية الفسخ. إليك الخطوات الأساسية، وما يترتب على تجاهلها:
- إشعار قانوني مكتوب: يجب أن يرسل الطرف المتضرر تنبيهاً قانونياً واضحاً للطرف الآخر، يوضح فيه أوجه الإخلال، ويمنحه مهلة زمنية (غالباً 30 يوماً) لتصحيح الوضع. في حال عدم الإشعار قد ترفض الجهة القضائية النظر في الفسخ باعتبار أن الطرف الآخر لم يُمنح فرصة لتدارك الخطأ.
- إثبات الإخلال: لا تُقبل الادعاءات المجردة. من الضروري جمع أدلة مثل إنذارات مكتوبة، صور، تقارير فنية، أو رسائل إلكترونية تُثبت المخالفة. في حال غياب الأدلة يُعتبر الطلب غير مدعوم، مما يؤدي غالباً إلى رفضه لعدم وجود مخالفة موثقة.
- عدم الاستمرار في العلاقة التعاقدية: إذا استمر الطرف المتضرر بتنفيذ العقد رغم وجود سبب للفسخ (مثل تقاضي الإيجار أو الصمت)، قد يُفسّر ذلك كتنازل ضمني عن حقه. في هذه الحالة حتى مع وجود إخلال، يُرفض الطلب بناءً على “الرضا الضمني”.
- تقييم جوهرية الإخلال: ليس كل إخلال مبرراً للفسخ. يجب أن يكون الإخلال جسيماً ويؤثر على جوهر العلاقة الإيجارية. إذا كان الإخلال بسيطاً أو شكلياً ترفض الجهة المختصة الفسخ وتطلب حلولاً بديلة أقل ضرراً.
- اللجوء إلى الجهة القضائية المختصة: يجب تقديم طلب الفسخ أمام مركز فض المنازعات الإيجارية (في دبي) أو المحكمة المختصة بالإيجارات في الإمارة المعنية. إذا رُفع النزاع أمام جهة غير مختصة يُرفض الطلب شكلاً ويُحال إلى الجهة الصحيحة مما يُسبب تأخيراً وربما ضياع المهلة القانونية.
دور المحامي العقاري في حماية حقوقك
يُعد وجود محامٍ مختص في قضايا الإيجارات عاملاً فارقاً، ليس فقط في رفع الدعوى بل في الوقاية القانونية قبل الوصول إلى النزاع. من أهم أدواره:
- مراجعة العقد وتحليل البنود لتحديد فرص الفسخ المشروع.
- صياغة الإشعارات القانونية بما يتماشى مع متطلبات القضاء.
- تمثيلك أمام الجهات المختصة وتقديم مذكرات قانونية داعمة.
- التفاوض باسمك لتسوية النزاع وديًا بما يحقق مصالحك دون الدخول في نزاع طويل.
في مكتبنا نقدم خدمة محامي عقارات في الإمارات تشمل استشارات قانونية في عقود الإيجار والنزاعات المرتبطة بها، لضمان حماية مصالحك بأعلى درجات الاحتراف.
أسئلة شائعة حول إجراءات فسخ عقد الإيجار في الإمارات
في الختام، تُعد إجراءات فسخ عقد الإيجار في الإمارات إطاراً قانونياً متكاملاً لحماية حقوق المؤجر والمستأجر عند وقوع إخلال تعاقدي. فهم الشروط والإجراءات يُجنّب النزاعات ويُسهم في حلها بطرق مشروعة.
سواء كنت تواجه نزاعاً عقارياً أو تفكّر في فسخ عقد إيجار، تواصل مع مكتب محاماة في الإمارات متخصص في قضايا الإيجارات للحصول على استشارة قانونية دقيقة بشأن وضعك القانوني بموجب العقد.
تنويه قانوني: المعلومات للمراجع فقط ولا تُعد استشارة قانونية. للحصول على مشورة مفصلة، يُرجى التواصل مع محامٍ مرخّص في الإمارات.
كما يمكنك الاطلاع على أهم مستشار قانوني في قضايا العقارات في الإمارات.
المصادر:
- بوابة التشريعات الإماراتية الرسمية.
- بوابة تشريعات دبي.
نبذة عن الكاتب: هو خبير قانوني متمرس يقدم خدمات متنوعة تشمل القضايا المدنية، التجارية، الجنائية، والأحوال الشخصية، مع الالتزام بالقوانين المحلية والتشريعات الاتحادية. يهدف إلى حماية حقوق العملاء وتقديم استشارات قانونية فعّالة تلبي احتياجات الأفراد والشركات بحرفية ومهنية عالية.